Hoy en día no solo contamos con agencias inmobiliarias dedicadas a la inversión. Esto debido a que la economía interna ha despertado en el mundo inmobiliario. Actualmente existen personas naturales especializadas en comprar inmuebles a agentes inmobiliarios para luego crear contratos de alquiler. .
No obstante, en estos casos es importante que definas si quieres dedicarte al mundo de los bienes raíces, porque es preferible generar una sociedad de inversión y así obtener algunos beneficios tributarios. Te invitamos a seguir leyendo, te contaremos todo lo que necesitas saber sobre el tributo inmobiliario e incluso te sorprenderás con algunos datos.
¿Cómo se definen los impuestos de propiedades?
El impuesto predial se determina basándose en el avalúo de las propiedades. Su recaudación es proyectada en su totalidad a las ciudades dependientes, directamente a las municipalidades del país, siendo estas una de las principales fuentes de ingresos y financiamiento.
El propietario, o quien habite el inmueble, deberá pagar el impuesto anual en 4 cuotas, con vencimiento en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre. El avalúo del inmueble se establece durante la retasación y se actualiza semestralmente con la variación del IPC del semestre anterior. Cabe señalar que las valoraciones cambian al realizar ampliaciones o revestimientos físicos en la propiedad.
¿Qué es una inmobiliaria?
Para saber cómo tributan las inmobiliarias es importante conocer que existen 2 tipos de estas:
- Inmobiliarias de venta: se encargan de comprar y vender inmuebles.
- Inmobiliarias de renta: son sociedades dedicadas al arriendo de las propiedades, que pueden ser amobladas o no, lo que cambia la forma de tributar.
Ambas son consideradas como contribuyentes de primera categoría, que se dedican a una actividad económica enfocada en los bienes inmuebles.
Las inmobiliarias, en primera instancia, nacieron con el objetivo de generar un negocio dedicado a la compra y venta de inmuebles tales como casas, locales comerciales, terrenos agrícolas, parcelas y en los últimos años estacionamientos.
Frente a esta diversificación del mercado inmobiliario, hoy se habla más de la gestión inmobiliaria, es decir, varias de las operaciones antes mencionadas que se relacionan con la propiedad raíz.
En una inmobiliaria o sociedad de gestión inmobiliaria, se encuentran diversas personas involucradas en el proceso de compra-venta y/o arriendo, entre estos actores encontramos:
- Vendedor.
- Comprador.
- Arrendador.
- Arrendatario.
¿Cómo tributan las inmobiliarias?
La forma de tributar depende del tipo de inmobiliaria: si se dedica a la compra, venta o arriendo de propiedades. Sin embargo, ambos tipos son considerados como contribuyentes de primera categoría. Veamos cada caso:
Inmobiliarias de venta de inmuebles
Para este caso, es importante señalar que están afectas al impuesto de primera categoría. Desde el 1 de enero de 2016 todas las transferencias de inmuebles hechas por contribuyentes, con giro inmobiliario efectivo, serán consideradas de habitualidad y se les aplicará cobro de IVA.
Para el caso de las sociedades que no tengan giro de venta habitual de propiedades, estas serán exentas del Impuesto al Valor Agregado (IVA), al cumplir con los requisitos de la Ley sobre impuesto a las ventas y servicios en su artículo N°2.
Otra posibilidad es que una sociedad de gestión inmobiliaria sea destinada para el arriendo, pero el dueño del inmueble decide vender. Para estos efectos debe analizarse cada caso y sus variables. Si quieres conocer más sobre el Impuesto al Valor Agregado en las inmobiliarias ingresa aquí.
Inmobiliarias de renta de inmuebles
Para las inmobiliarias que se dedican al arriendo de propiedades, es importante definir cómo se ejecutará el servicio, ya que puede variar según los términos acordados con el cliente y, por ende, la forma en que se tributa también. Algunos aspectos relevantes a considerar son:
- Si el arriendo no incluye mobiliario, no está gravado con IVA, ya que el arrendador no está obligado a entregar una boleta.
- Si el arriendo incluye mobiliario, estará gravado con IVA y existirá la obligación de emitir un documento tributario por el concepto de arriendo.
Cabe mencionar que, para efectos de arriendo, existen inmuebles acogidos al DFL N°2 de 1959. En el caso de que se destinen a habitación, existen dos situaciones tributarias:
- Las personas naturales, sociedades limitadas y sociedades anónimas no tienen la obligación de tributar por el arrendamiento bajo el DFL-2 de 1959 destinado a la habitación, ya que los ingresos que produzca este tipo de bien raíz son "no constitutivos de renta", independientemente del perfil jurídico de la persona encargada de generar el arriendo del bien.
- Por otra parte, las personas jurídicas, independientemente de su naturaleza, deberán tributar por el concepto de arriendo asociado al DFL-2 de 1959, ya que, por texto expreso del Decreto Ley citado, quedan excluidas de la franquicia tributaria.
Si deseas profundizar más en este tema, puedes revisar el marco legal que se encuentra en el artículo N°20 de la Ley de Impuesto a la Renta, la Circular N°57 del 2010 del SII y el artículo N°2 del DFL-2 de 1959. Asimismo, puedes complementar la lectura con la normativa tributaria que el Servicio de Impuestos Internos tiene disponible para ti.
Las sociedades de inversión inmobiliaria
En la actualidad, las sociedades de inversión inmobiliaria han crecido en el mercado ante la alta demanda de arriendos como consecuencia de la pandemia, a su vez que ha disminuido la demanda de compra y venta de bienes inmuebles.
Algunas ventajas de una inmobiliaria de inversión
Son considerados contribuyentes de primera categoría y de su tamaño dependerá la asignación a un Régimen Tributario. Por esto el impuesto a la renta puede variar entre un 25% y 27%, sobre las utilidades que se generan por las rentas inmobiliarias.
- Se podrán deducir como gastos las reparaciones, servicios y gastos comunes en períodos de vacaciones, costos de administración, entre otros, que cumplan con la normativa vigente.
- La depreciación se puede incorporar al gasto, debido a que los inmuebles son el activo fijo, considerándose un gasto necesario para producir renta.
El concepto de inmobiliaria en Chile se ha dispersado en actividades económicas. Hoy, además de las que están dedicadas a la compra y venta de inmuebles, se les unen las que gestionan, arriendan y/o grupos de inversión. Sin embargo, todas deben tributar como contribuyentes de primera categoría.
¿Cómo calcular los impuestos por propiedades?
Lo primero que debes tener en cuenta es que no todos los propietarios pagan impuestos. La ley establece que solo aquellos que posean una propiedad con un valor fiscal mayor a $33,199,976 deben pagar impuestos, mientras que los dueños de propiedades de un valor inferior quedarían exentos de impuestos.
Las contribuciones corresponden al impuesto que se aplica a las propiedades, de acuerdo a lo establecido en la Ley N°17.235 sobre el Impuesto Territorial. Los recursos que generan se distribuyen de forma íntegra entre los municipios de Chile de la siguiente manera:
- 40%, constituye ingreso propio de cada Municipio.
Excepción: Municipalidades de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura: 35%. - 60%, destinado al Fondo Común Municipal (FCM).
Excepción: Municipalidades de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura: aportan el 65%
Estos se destinan a financiar bienes y servicios que van en directo beneficio de la comunidad y sus habitantes.
Para calcular las contribuciones a pagar por bienes inmuebles, el Servicio de Impuestos Internos (SII) cuenta con una fórmula que tiene en cuenta la estimación de impuestos, la tasa impositiva anual y la sobretasa según la ubicación de la propiedad.
Fórmula de cálculo:
La contribución total de una propiedad corresponde a la suma de tres componentes: contribución neta (0,025%), y sobretasa (100%) aplicadas a sitios no edificados, pozos lastreros y propiedades abandonadas. Las sobretasas se aplican cuando corresponda.
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Contribución total = Contribución Neta + Sobretasas |
Adicionalmente, se puede incluir en el aviso de pago de contribuciones un monto correspondiente al pago por derechos de aseo domiciliario. Esto cuando las municipalidades lo soliciten al SII, por ello se debe tener claro que el monto por este concepto es determinado por la municipalidad correspondiente a la comuna donde se ubica el inmueble.
AndesTAX para tu inmobiliaria
Ya viste que las empresas o sociedades inmobiliarias pertenecen a los contribuyentes de primera categoría y esto hace que el cumplimiento de las obligaciones tributarias sea una de sus prioridades, de lo contrario esto podría ocasionar cierres o multas. Por lo tanto, se recomienda que empresas y personas naturales dedicadas al mundo de los bienes raíces acudan a la asesoría fiscal profesional para cumplir con todas sus obligaciones tributarias.
AndesTAX facilita el trabajo para los encargados de llevar a cabo la facturación electrónica de las inmobiliarias, al ser un software que se actualiza con las últimas normativas del SII, así se tiene la seguridad de estar alineados con la reglamentación tributaría vigente. Además, puedes integrar la emisión y/o recepción de Documentos Tributarios Electrónicos (DTE) con ERP propios o de mercado y más requerimientos que necesiten en tu empresa.
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